L’essentiel
Après ce guide, vous saurez identifier si votre dégât des eaux relève de la convention IRSI, quelles étapes suivre pour déclarer le sinistre sans perdre de droits, et quels pièges évitent une franchise qui grignote toute l’indemnisation. Vous saurez aussi à qui vous adresser — syndic, assureur, expert — selon le montant des dommages.
La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles) organise, entre assureurs, la gestion des dégâts des eaux et incendies dans les immeubles collectifs — copropriétés, immeubles locatifs à plusieurs lots. Elle ne concerne pas les maisons individuelles. Comprendre son fonctionnement vous permet de savoir qui doit intervenir, dans quel délai, et ce que vous pouvez raisonnablement attendre de votre indemnisation.
Ce qu’il faut savoir avant tout
Le cadre : une convention entre assureurs, pas une loi
L’IRSI est un accord professionnel signé entre compagnies d’assurance, pas un texte de loi comme la loi Hamon ou la loi Châtel. Elle a remplacé les anciennes conventions CIDRE et CIDECOP pour simplifier la gestion des sinistres impliquant plusieurs logements — un dégât des eaux qui part d’un appartement et touche le voisin du dessous, par exemple.
Concrètement, l’IRSI répartit les rôles : elle désigne l’assureur qui va gérer le dossier (rechercher l’origine de la fuite, faire expertiser, indemniser), organise le recours entre assureurs en coulisses, et fixe des seuils selon le montant estimé des dommages. Vous n’avez pas à gérer ce recours : c’est le rôle des assureurs entre eux.
Les idées reçues qui coûtent cher
Beaucoup de locataires et copropriétaires pensent que « c’est à l’assurance du voisin de payer » dès lors que la fuite vient de chez lui. C’est faux dans la plupart des cas : c’est votre propre assureur (celui du logement où le dommage est constaté) qui vous indemnise d’abord, avant recours éventuel contre le responsable.
Autre erreur fréquente : croire que l’IRSI s’applique à toutes les habitations. Elle ne concerne que les immeubles à usage d’habitation comportant plusieurs occupants ou plusieurs lots — pas les maisons individuelles, où le droit commun de la responsabilité civile s’applique directement entre voisins.
Guide étape par étape
Étape 1 : Constatez et limitez les dégâts immédiatement
Coupez l’eau si possible, protégez les biens mobiliers, prenez des photos datées du sinistre et de son origine apparente. Ces éléments serviront de preuve à l’expert et évitent les contestations sur l’étendue des dommages.
Erreur fréquente : attendre plusieurs jours avant d’agir, ce qui peut être interprété comme un défaut de mesures conservatoires et réduire l’indemnisation.
Étape 2 : Déclarez le sinistre dans les délais
Le Code des assurances fixe un délai de déclaration généralement de 5 jours ouvrés pour un dégât des eaux, sauf délai plus favorable prévu à votre contrat multirisque habitation (MRH). Vérifiez ce délai exact dans vos conditions générales : c’est un point trop souvent négligé.
Préparez pour cette déclaration : votre numéro de contrat, la date de découverte du sinistre, une description des dommages, et si possible l’identité du voisin ou du syndic concerné.
Étape 3 : Recherchez l’origine de la fuite
C’est une étape centrale de l’IRSI. Un professionnel (plombier, ou expert mandaté selon le montant) doit identifier précisément d’où vient l’eau — canalisation privative, partie commune, appareil électroménager. Cette recherche conditionne qui doit payer et selon quelles garanties.
Piège fréquent : les frais de recherche de fuite sont souvent couverts par une garantie spécifique de votre contrat, mais avec un plafond d’indemnisation propre, distinct du plafond dégât des eaux général. Vérifiez cette ligne avant de faire intervenir un professionnel à vos frais.
Étape 4 : Remplissez le constat amiable dégât des eaux
Ce formulaire standardisé, disponible auprès de votre assureur ou du syndic, décrit les circonstances et les parties impliquées. Il facilite grandement la gestion du dossier entre assureurs dans le cadre de l’IRSI.
Étape 5 : Laissez l’assureur gestionnaire se désigner
Selon le montant estimé des dommages, l’IRSI organise la gestion en tranches indicatives : en dessous d’un premier seuil (de l’ordre de mille à deux mille euros), le dossier est géré simplement par l’assureur du logement sinistré ; entre ce seuil et un second (autour de plusieurs milliers d’euros), une expertise est généralement requise ; au-delà, le dossier sort du cadre conventionnel et relève du droit commun. Ces seuils évoluent : demandez confirmation à votre assureur ou consultez votre tableau de garanties.
| Tranche indicative | Gestion du dossier | Expertise |
|---|---|---|
| Dommages faibles | Assureur du logement sinistré, gestion directe | Généralement non requise |
| Dommages intermédiaires | Assureur du logement sinistré, avec recours ultérieur | Souvent requise |
| Dommages importants | Hors convention, droit commun | Expertise contradictoire probable |
Étape 6 : Suivez l’expertise et vérifiez le calcul de l’indemnisation
Si un expert intervient, demandez son rapport écrit et vérifiez comment est calculée l’indemnisation : en valeur à neuf ou après application de la vétusté (dépréciation liée à l’âge et à l’usure des biens). Une vétusté mal comprise peut amputer significativement le montant final.
Le simulateur ci-dessous vous donne une première estimation de l’écart entre indemnisation avec vétusté et indemnisation en valeur à neuf.
Étape 7 : Recevez l’indemnisation et conservez les justificatifs
Une fois l’accord trouvé, l’indemnisation est versée déduction faite de la franchise (montant restant à votre charge, fixé dans votre contrat). Conservez tous les échanges, devis de réparation et factures : ils servent en cas de contestation ultérieure.
Les points de vigilance
Les exclusions rarement mises en avant
Beaucoup de contrats excluent les infiltrations progressives (par opposition aux fuites accidentelles soudaines), ou les dommages liés à un défaut d’entretien manifeste des canalisations. Ces exclusions figurent en petits caractères et peuvent surprendre au moment du sinistre.
La franchise, souvent oubliée au moment de souscrire
Une franchise élevée peut réduire fortement l’intérêt de la garantie sur les petits sinistres. Comparez toujours le montant de la franchise, pas seulement le prix de la cotisation, avant de choisir un contrat.
Copropriété : qui est responsable de quoi
En copropriété, la loi Alur impose au minimum une assurance responsabilité civile, y compris pour les propriétaires bailleurs via une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Les parties communes relèvent de l’assurance du syndic, les parties privatives de votre propre contrat — la distinction est essentielle pour savoir qui gère la recherche de fuite.
Quand demander conseil
Si l’expertise tarde, si le montant proposé vous semble insuffisant, ou si un désaccord persiste entre plusieurs assureurs impliqués, vous pouvez solliciter le service réclamation de votre assureur, puis le Médiateur de l’assurance en dernier recours. Pour un dossier complexe impliquant plusieurs logements, un courtier immatriculé à l’ORIAS peut aussi vous aider à y voir clair.
Checklist récapitulative
- Vérifier si votre logement relève bien d’un immeuble collectif (IRSI applicable) ou d’une maison individuelle (droit commun)
- Photographier les dommages et l’origine apparente de la fuite dès leur découverte
- Déclarer le sinistre dans le délai prévu au contrat (souvent 5 jours ouvrés)
- Remplir le constat amiable dégât des eaux avec le voisin ou le syndic concerné
- Vérifier le plafond de la garantie « recherche de fuite », distinct du plafond général
- Demander le rapport d’expertise écrit et comprendre le calcul vétusté vs valeur à neuf
- Conserver factures, devis et échanges écrits pendant toute la durée du dossier
- Vérifier votre franchise avant de contester un montant d’indemnisation
FAQ
La convention IRSI s’applique-t-elle à ma maison individuelle ?
Non. L’IRSI concerne uniquement les immeubles collectifs comportant plusieurs logements ou lots, comme les copropriétés. Pour une maison individuelle, le dégât des eaux relève du droit commun de la responsabilité civile entre voisins.
Qui paie en premier lors d’un dégât des eaux entre voisins ?
En général, c’est votre propre assureur qui vous indemnise d’abord pour les dommages constatés dans votre logement, avant d’exercer un éventuel recours contre l’assureur responsable. Ce mécanisme évite d’attendre la désignation d’un responsable pour être indemnisé.
Que faire si l’assureur tarde à désigner un expert ?
Relancez par écrit votre assureur en rappelant les délais habituels de traitement, puis adressez une réclamation formelle si le blocage persiste. En dernier recours, le Médiateur de l’assurance peut être saisi gratuitement.
La franchise s’applique-t-elle même si je ne suis pas responsable ?
Oui, la franchise prévue à votre contrat s’applique généralement à votre propre indemnisation, indépendamment de la recherche de responsabilité entre assureurs. Vérifiez ce montant dans votre tableau de garanties avant de souscrire.
Puis-je changer d’assurance habitation après un sinistre dégât des eaux ?
Oui, la résiliation reste possible selon les règles habituelles — notamment à l’échéance annuelle via la loi Hamon après un an de contrat. Un sinistre ne bloque pas ce droit, mais il peut influencer les conditions proposées par un nouvel assureur.
Conclusion
La convention IRSI simplifie en théorie la gestion des dégâts des eaux en copropriété, mais elle ne dispense pas de vigilance : délais de déclaration, plafonds de garanties, franchise et vétusté restent déterminants dans le montant final que vous percevrez. Aucun contrat ne couvre tout, et les exclusions liées à l’entretien ou aux infiltrations progressives méritent d’être vérifiées avant, pas après, le sinistre.
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