La réponse courte
Non, le locataire n’a pas à assurer les murs du logement qu’il loue. Le bâti appartient au propriétaire, c’est donc à lui d’assurer sa structure via une assurance propriétaire non-occupant (PNO) ou son assurance habitation s’il occupe le bien. Le locataire, lui, doit obligatoirement souscrire une assurance couvrant les risques locatifs : les dommages qu’il pourrait causer au logement (incendie, dégât des eaux, explosion) et sa responsabilité civile. C’est une nuance essentielle : assurer les murs et assurer sa responsabilité vis-à-vis des murs, ce n’est pas la même chose.
La réponse détaillée : ce que dit la loi
Le cadre légal est clair sur ce point. La loi du 6 juillet 1989 (article 7) impose au locataire de justifier, à la signature du bail puis chaque année sur demande du bailleur, d’une assurance contre les risques locatifs. Cette obligation concerne les logements loués vides comme meublés (avec quelques nuances selon le type de bail).
Concrètement, cette assurance couvre la responsabilité civile locative : si un incendie se déclare chez vous et endommage la structure du bâtiment, ou si une fuite d’eau abîme le plafond du voisin du dessous, votre assurance prend en charge les dommages causés à des tiers ou au propriétaire. Mais elle ne couvre pas les murs « en tant que tels » — elle couvre votre responsabilité en cas de sinistre dont vous êtes à l’origine.
La distinction est subtile mais importante : le propriétaire reste responsable d’assurer son bien contre l’usure, la vétusté, ou les sinistres non imputables au locataire (dégât des eaux dû à une canalisation vétuste, par exemple). C’est pourquoi la loi Alur de 2014 a renforcé cette logique en imposant aux copropriétaires — y compris ceux qui ne résident pas dans leur bien — de souscrire au minimum une assurance responsabilité civile, souvent via un contrat propriétaire non-occupant (PNO).
En résumé, deux logiques d’assurance coexistent et se complètent, sans se substituer l’une à l’autre :
| Qui | Ce qu’il doit assurer | Type de contrat |
|---|---|---|
| Locataire | Sa responsabilité en cas de sinistre causé (incendie, dégât des eaux, etc.) | Assurance risques locatifs (souvent incluse dans une MRH) |
| Propriétaire occupant | Le bâti + son mobilier + sa responsabilité | Multirisque habitation (MRH) classique |
| Propriétaire bailleur (non-occupant) | Le bâti (murs, structure) + sa responsabilité de propriétaire | Assurance propriétaire non-occupant (PNO) |
Exemples concrets
Situation 1 : un dégât des eaux causé par le locataire. Une machine à laver mal raccordée provoque une fuite qui endommage le parquet et une partie du mur mitoyen. L’assurance risques locatifs du locataire prend en charge les réparations, dans la limite des plafonds et après application d’une éventuelle franchise. C’est bien sa responsabilité civile qui joue, pas une « assurance des murs ».
Situation 2 : une fissure structurelle apparaît sans lien avec le locataire. Le bâtiment souffre d’un problème de fondations ou d’un vice de construction. Ici, la responsabilité du locataire n’est pas engagée : c’est au propriétaire, via son assurance PNO ou sa propre couverture, de faire jouer les garanties adaptées — voire une assurance dommage-ouvrage si le sinistre relève d’un défaut de construction récent.
Situation 3 : le propriétaire n’a pas d’assurance PNO et un sinistre non imputable au locataire survient. Dans ce cas, le propriétaire peut se retrouver à devoir financer seul les réparations, sans recours possible auprès de l’assurance du locataire puisque celle-ci ne couvre que sa propre responsabilité. C’est un piège fréquent chez les petits bailleurs qui pensent, à tort, que l’assurance du locataire les couvre en toutes circonstances.
Ce que ça change concrètement pour vous
Si vous êtes locataire : vérifiez que votre attestation d’assurance mentionne bien la garantie « risques locatifs » et pas seulement une responsabilité civile vie privée basique — ce sont deux choses différentes. Conservez cette attestation, votre propriétaire peut la réclamer chaque année. Et gardez en tête que votre contrat ne vous couvre pas pour la valeur du bâtiment lui-même : en cas de sinistre grave dont vous seriez responsable, les plafonds d’indemnisation peuvent être vite atteints si vous avez sous-estimé les garanties.
Si vous êtes propriétaire bailleur : ne comptez pas uniquement sur l’assurance de votre locataire. Souscrire une assurance PNO reste la seule façon de protéger votre bien contre les sinistres non imputables au locataire (vices de construction, dégâts liés à la vétusté, sinistres pendant une vacance locative). C’est aussi une obligation minimale en copropriété depuis la loi Alur.
Dans les deux cas, demandez le tableau de garanties détaillé, pas la plaquette commerciale : c’est là que se lisent les vrais plafonds, les franchises et les exclusions.
Que se passe-t-il si le locataire n’a pas d’assurance ?
Le propriétaire peut résilier le bail pour non-respect de cette obligation contractuelle, après mise en demeure restée sans effet. Il peut aussi souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en refacturer le coût via les charges. C’est une situation à éviter : mieux vaut vérifier son attestation avant chaque renouvellement de bail.
Le propriétaire non-occupant doit-il obligatoirement s’assurer ?
Oui, depuis la loi Alur, tout copropriétaire — occupant ou non — doit a minima souscrire une assurance responsabilité civile. En pratique, la plupart des bailleurs optent pour une assurance PNO complète, qui couvre aussi le bâti en cas de sinistre non pris en charge par le locataire.
L’assurance habitation du locataire couvre-t-elle le mobilier du propriétaire ?
Non, sauf mention contraire au bail (logement meublé avec inventaire précis), l’assurance risques locatifs couvre la responsabilité du locataire envers le bâti, pas le mobilier fourni par le propriétaire. Dans un meublé, il est recommandé de vérifier ce point avec le bailleur et d’ajuster les garanties si nécessaire.
Que couvre exactement la garantie « risques locatifs » ?
Elle couvre a minima l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux causés par le locataire au logement loué, dans la limite des plafonds et franchises du contrat. Beaucoup de contrats multirisques habitation incluent cette garantie de façon plus large, avec en plus la responsabilité civile vie privée et parfois une protection du mobilier personnel.
En résumé
Le locataire n’assure jamais les murs à proprement parler : il assure sa responsabilité si un sinistre dont il est à l’origine les endommage. Le propriétaire, occupant ou non, reste responsable d’assurer la structure de son bien. Cette répartition, encadrée par la loi de 1989 et la loi Alur, évite les trous de garantie — à condition que chacun souscrive le bon contrat, avec les bons plafonds.
Avant de signer ou de renouveler un bail, mieux vaut comparer plusieurs contrats pour vérifier que les garanties, les franchises et les plafonds correspondent réellement à votre situation. Assu.com vous permet de comparer les offres d’assurance habitation et de recevoir des devis gratuits et sans engagement auprès de partenaires spécialistes, que vous soyez locataire ou propriétaire : obtenez vos devis habitation.
FAQ
Le locataire d’un meublé a-t-il les mêmes obligations d’assurance ?
Oui, l’obligation d’assurance contre les risques locatifs s’applique aussi aux locations meublées, avec parfois des ajustements liés à l’inventaire du mobilier fourni. Il est conseillé de vérifier avec le propriétaire l’étendue exacte des garanties attendues.
Une assurance PNO est-elle vraiment obligatoire pour tous les propriétaires bailleurs ?
Elle est obligatoire a minima en copropriété depuis la loi Alur, sous forme de responsabilité civile. Hors copropriété, elle reste fortement recommandée pour couvrir les sinistres non imputables au locataire.
Que faire si mon locataire refuse de fournir une attestation d’assurance ?
Vous pouvez le mettre en demeure de la fournir, puis, en l’absence de réponse, engager une procédure de résiliation du bail selon les modalités prévues par la loi de 1989. Vous pouvez aussi souscrire une assurance pour son compte et en récupérer le coût via les charges locatives.
La garantie risques locatifs suffit-elle à couvrir tous les sinistres ?
Non, elle ne couvre que les dommages causés par le locataire au logement et sa responsabilité envers des tiers, pas l’ensemble des risques pouvant affecter le bâtiment. Le propriétaire doit compléter cette protection par sa propre assurance pour les sinistres non liés à une faute du locataire.