Assurance PNO :
ce que l’assurance de votre locataire ne couvre pas.

Le malentendu : « mon locataire est assuré »

C’est la phrase que l’on entend le plus souvent — et elle est exacte : votre locataire est assuré, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 l’y oblige. Mais son contrat a un périmètre précis, et vous n’êtes pas dedans. Voici où passe la frontière :

La ligne à retenir est la deuxième. Entre deux locataires, le logement n’est couvert par personne : le contrat du sortant est résilié, celui de l’entrant n’existe pas encore. Un dégât des eaux pendant ces trois semaines de travaux, et sans PNO, c’est pour vous. C’est la raison la plus fréquente de souscription — bien avant l’obligation légale.

Êtes-vous obligé de souscrire une PNO ?

À noter : la loi Alur vise le copropriétaire, occupant ou non. Si vous louez un appartement en copropriété, l’obligation s’applique donc à vous en plus de celle de votre locataire — les deux contrats coexistent et ne couvrent pas la même chose. Le contrat du syndic, lui, ne couvre que les parties communes : il ne vous dispense de rien.

Ce que couvre une PNO

Le périmètre est plus étroit qu’une multirisque habitation classique — c’est ce qui explique son prix modeste :

• ✓La responsabilité civile du propriétaire — le socle, et le seul élément obligatoire en copropriété. Elle couvre les dommages causés aux tiers par le bâtiment lui-même : chute d’un élément de façade, effondrement, défaut d’entretien.
• ✓Les dommages au bâti — incendie, dégât des eaux, événements climatiques, catastrophes naturelles, sur la base du coût de reconstruction et non du prix d’achat.
• ✓Les périodes de vacance locative — la garantie décisive : entre deux locataires, votre bien reste couvert.
• ✓Le recours contre le locataire — et surtout la couverture du cas où celui-ci n’est pas assuré, ou dont l’assurance a été résiliée sans que vous en soyez informé.
• ✓Le mobilier que vous fournissez — en location meublée, les meubles vous appartiennent et ne relèvent pas du contrat du locataire. À déclarer explicitement.
• ✓La protection juridique — souvent en option, utile en cas de litige locatif, de trouble de voisinage ou de contentieux avec la copropriété.
• ✓La perte de loyers — option précieuse : si le logement devient inhabitable après un sinistre, elle compense les loyers que vous ne percevez plus pendant les travaux.

Deux options méritent une décision consciente : la perte de loyers, dont l’intérêt se mesure au nombre de mois de travaux qu’un sinistre grave impliquerait, et la protection juridique, à ne souscrire qu’après vérification des doublons avec vos autres contrats.

Combien coûte une assurance PNO ?

C’est le contrat le moins cher du silo habitation, précisément parce que son périmètre est réduit : ni les biens du locataire, ni sa responsabilité civile vie privée ne sont à couvrir.

Le bon réflexe fiscal : en location nue au régime réel comme en location meublée, la prime d’assurance PNO constitue une charge déductible de vos revenus fonciers ou BIC. Le coût net est donc inférieur au tarif affiché — un argument de plus pour ne pas s’en passer. Nos repères de prix replacent ces montants dans l’ensemble du marché habitation.

Votre fourchette, pour votre bien. Le tableau donne des ordres de grandeur ; le simulateur les ajuste à votre situation — type de logement, nombre de pièces, zone, mobilier fourni si vous louez meublé. Il démarre directement sur le statut « propriétaire non occupant ».

Les cinq erreurs de bailleur

1. Se reposer entièrement sur l’assurance du locataire. L’erreur fondatrice. Son contrat couvre ses biens et sa responsabilité, pas votre bâti, pas la vacance, pas les défauts de l’immeuble. Les deux contrats sont complémentaires, jamais substituables.

2. Ne pas réclamer l’attestation chaque année. Vous en avez le droit, et c’est votre seule façon de savoir si votre locataire est toujours assuré. Un contrat résilié pour impayé, et vous découvrez le trou au moment du sinistre.

3. Oublier la période entre deux locataires. C’est statistiquement le moment le plus exposé : logement vide, travaux en cours, allées et venues. Et sans PNO, personne ne couvre.

4. Ne pas déclarer le mobilier en location meublée. Les meubles que vous fournissez sont vos biens : ils ne figurent ni dans le capital mobilier du locataire, ni dans votre PNO tant qu’ils n’ont pas été déclarés.

5. Confondre PNO et assurance loyers impayés. Ce sont deux produits distincts : la PNO couvre les sinistres, la GLI couvre le défaut de paiement. L’une ne remplace jamais l’autre — et seule la perte de loyers consécutive à un sinistre relève de la PNO.